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Condominio: responsabilità dell’amministratore.

Potere di legittimazione processuale a seguito della Sentenza
n° 20816 del 15.10.2015 della Corte di Cassazione
ed ipotesi di penale responsabilità dell’amministratore del condominio

I problemi fra condomini sono situazioni frequenti nella vita di ogni giorno.
Possono nascere molti conflitti perché la condivisione di parti comuni fra tante persone può essere difficile e complicata.
I conflitti possono riguardare i rapporti personali tra condomini come questioni pratiche sull’organizzazione del condominio.
Spesso questi problemi vengono discussi durante le assemblee condominiali e, in alcuni casi, il ruolo dell’amministratore di condominio può essere fondamentale per la risoluzione delle questioni sorte.amministratore-condominio
Con la sentenza n. 20816 del 15 ottobre 2015 la Corte di Cassazione si è finalmente espressa sulla possibilità, per l’amministratore di condominio, di proporre azioni di accertamento e di tutela dei diritti condominiali.
La Cassazione ha definitivamente chiarito che l’amministratore di un condominio può andare in giudizio, a nome dell’intero condominio, con la rappresentanza di un avvocato.
Il caso concreto da cui ha tratto origine la citata sentenza riguardava l’acquisto, da parte di una condomina, di alcuni vani dell’ultimo piano del palazzo condominiale.
Dopo aver effettuato alcuni lavori, la signora occupava, con conseguente impossessamento ingiustificato, anche altre zone comuni. In particolare alcuni spazi del sottotetto.
I citati luoghi del sottotetto non rientravano fra i vani compresi nel contratto di proprietà sottoscritto dalla condomina.

Infatti, le parti del sottotetto erano di proprietà dell’intero condominio.
Tutti gli altri condomini, pertanto, pur essendo a tutti gli effetti proprietari di quelle parti comuni non potevano più accedervi.
Ebbene, questa situazione non era stata in alcun modo risolta dalla condomina che, invece, aveva, illegittimamente, occupato quegli spazi comuni così da privare, del diritto di proprietà su quelle zone, gli altri condomini.
La Cassazione, con la sentenza n. 20816 del 15 ottobre 2015, oltre a risolvere il caso concreto, ha affrontato e chiarito il problema dei limiti del potere dell’amministratore di condominio sia in situazioni identiche che simili.
A seguito della condotta della signora, infatti, l’amministratore aveva consultato un legale per sapere come risolvere il problema e valutare se andare in giudizio.878_corso_amministratore_condominio
Il problema all’esame della Corte era quello di stabilire se l’amministratore di condominio potesse o meno agire in giudizio autonomamente sia per risolvere problemi materiali ma anche problemi concernenti la tutela dei diritti di proprietà dei condomini.
In altri termini, il quesito sottoposto all’esame della Corte era relativo al potere dell’amministratore di conferire una procura ad un avvocato per adire il tribunale così da poter rappresentare gli interessi dell’intero condominio.
La definizione della sopra citata causa ha avuto delle conseguenze importanti sul piano giuridico.
Infatti, se all’amministratore non fosse stato riconosciuto tale potere, la procura da questi conferita all’avvocato (cioè l’incarico con cui si autorizzava l’avvocato ad agire in giudizio) sarebbe stata da considerare affetta da nullità e, conseguentemente, ogni azione legale intrapresa, come ogni atto compiuto e le eventuali sentenze pronunciate, non avrebbero potuto avere alcuna validità.
La Cassazione, invece, con la citata sentenza ha, definitivamente, stabilito che l’amministratore di condominio ha questo potere ovvero ha la cosiddetta legittimazione processuale.
disturbat_allontanam-400x500Pertanto, quest’ultimo, in qualità di rappresentante di un condominio, può rivolgersi ad un avvocato per esporre eventuali problemi del condominio di cui ha l’amministrazione.
Nel caso concreto sopra riferito, ciò è stato possibile in quanto l’amministratore “ha agito per difendere il mantenimento della disponibilità materiale di parte dell’area del sottotetto”.
La sua attività, perciò, è stata ritenuta riconducibile ai poteri previsti dagli articoli 1130 n. 4 e 1131 del codice civile, ovvero a quei casi in cui non occorre la partecipazione di tutti i condomini trattandosi di cause giudiziarie promosse per tutelare l’utilizzazione ed il godimento dei beni comuni.
Pertanto, qualora vi siano problemi pratici che riguardano “…atti materiali conservativi necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile…” la procura data all’avvocato dall’amministratore del condominio è valida ed efficace.
Ne consegue che l’amministratore di condominio ha un ruolo molto importante nella gestione ed organizzazione degli stabili in cui lavora.
Non solo.
L’attività di amministratore condominiale è talmente delicata che può esporre quest’ultimo ad ipotesi di penale responsabilità.
Partendo dall’assunto che la condotta dell’amministratore deve sempre essere improntata al rispetto delle leggi, in generale e di quelle poste a tutela del condominio, in particolare, consegue che gli amministratori di condominio possono commettere due categorie di reati.
Sia quelli nei quali l’amministratore compie un’azione illecita tipizzata da una norma penale che quelli in cui l’amministratore omette di compiere un atto che, per legge, avrebbe dovuto compiere.
L’amministratore, a prescindere dal suo ruolo, ad esempio, può commettere alcuni reati nei confronti dei condomini (intesi come persone), come il reato di ingiuria (art. 594 c.p.), di diffamazione (art. 595 c.p.) e di minacce (art. 612 c.p.).
Queste situazioni possono verificarsi nel caso in cui l’amministratore offenda un condomino, ad esempio durante una assemblea condominiale, sia in sua presenza (ingiuria) che in sua assenza (diffamazione).
Secondo alcune sentenze, inoltre, l’amministratore può rispondere del delitto di violazione di domicilio (art. 614 c.p.), qualora si introduca in casa di un condomino contro la sua volontà.
Ciò anche nell’ipotesi in cui l’accesso sia stato autorizzato dall’assemblea condominiale.
Inoltre, di recente, la Corte di Cassazione ha stabilito che anche il reato di appropriazione indebita può essere contestato all’amministratore perfino dopo la fine del suo mandato.
L’amministratore potrà essere dichiarato colpevole del reato di appropriazione indebita aggravata (art. 646 e 61 n. 7 del codice penale), e/o di mancata esecuzione di un provvedimento giurisdizionale (art. 388 comma 2 codice penale) se, dopo aver trattenuto fondi del condominio, si rifiuta di restituire al condominio i documenti contabili dell’amministrazione finanziaria.
Ma vi può essere di più.amministrat_cond
Con una sentenza del mese di novembre dell’anno 2015, la Cassazione ha confermato la condanna di un amministratore che non aveva provveduto autonomamente alla manutenzione ordinaria del condominio da lui amministrato.
Un individuo, in quanto amministratore, infatti, è titolare di specifici obblighi di garanzia, e deve attivarsi per rimuovere eventuali pericoli che possono ledere altre persone.
In questi casi, il reato configurabile è quello previsto dall’articolo 590 del codice penale (lesioni personali colpose) per i danni causati al passante colpito da una parte della facciata crollata da un palazzo condominiale.
E’ quindi responsabilità dell’amministratore anche provvedere ad evitare situazioni di pericolo all’incolumità di terzi causato dalla mancata manutenzione dello stabile che amministra.

Si ringrazia la dott.ssa Chiara Pezza
per la sua collaborazione nella stesura di questo articolo.
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Su Annalisa Demurtas

Avvovato Annalisa Demurtas Diritto Penale e Diritto dell'Immigrazione. "La pazienza, la bontà, la generosità, l'umiltà, la gentilezza, la dedizione, la tolleranza e la sincerità sono virtù che dovrebbero coesistere nell'anima"

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